Частые вопросы о перепланировке

Алгоритм зависит от того, сделана перепланировка или только планируется.

Если работы ещё не начаты: закажите проект перепланировки в организации с допуском СРО, подайте документы в межведомедственную комиссию при администрации Краснодара, дождитесь разрешения, выполните работы, пригласите комиссию для подписания акта. Затем внесите изменения в техплан и зарегистрируйте в Росреестре.

Если перепланировка уже сделана самовольно: нужно техническое заключение о безопасности (его делают проектные организации с СРО), затем обратиться в комиссию для узаконивания «задним числом». В сложных случаях возможен суд.

«Перестройка23» сопровождает весь процесс — от замера до регистрации в Росреестре. Звоните, поможем.

Размер штрафа установлен КоАП РФ (статья 7.21):

• для собственника-физлица — от 2 000 до 2 500 ₽;
• для должностного лица (например, арендатора-ИП) — от 4 000 до 5 000 ₽;
• для юрлица — от 40 000 до 50 000 ₽.

Но главная проблема не в штрафе. Комиссия или суд могут обязать вернуть квартиру в исходное состояние за ваш счёт. Демонтаж стен, перенос сантехники, восстановление вентиляции — это часто дороже, чем изначальное согласование.

Если вам уже выписали штраф или предписание, не тяните — обратитесь к нам. Поможем легализовать перепланировку с минимумом затрат.

Цена сильно зависит от объёма работ и типа помещения.
Ориентир по нашему прайсу:

• Разработка проекта перепланировки — от 5 000 ₽.
• Согласование перепланировки квартиры — от 15 000 ₽.
• Узаконивание уже сделанной перепланировки — от 15 000 ₽.
• Техническое заключение на перепланировку — от 7 000 ₽.
• Полный пакет «под ключ» для квартиры — от 75 000 ₽.
• Для нежилых помещений услуги начинаются от 120 000 ₽.

Точную стоимость назовём после изучения планировки и вашей ситуации. Приходите на бесплатную консультацию — рассчитаем.

Нет, нельзя. Любые изменения, которые затрагивают несущие конструкции, инженерные системы (перенос газовой плиты, изменение конфигурации санузлов, перенос радиаторов), или увеличивают площадь квартиры за счёт лоджии, требуют согласования.
Если сделать перепланировку без разрешения, вы рискуете получить:

• штраф;
• предписание всё вернуть назад;
• проблемы при продаже квартиры (незаконную перепланировку не зарегистрировать, покупатели не одобрят ипотеку).

Лучше сделать правильно с самого начала. Позвоните нам — подскажем, что можно, а что нельзя.

Техническое заключение — это документ, который подтверждает, что уже выполненные строительные работы безопасны для здания, людей и инженерных сетей. Его разрабатывают аккредитованные проектные организации (имеющие допуск СРО). В заключении инженер анализирует конструкции, делает расчёты (обычно с помощью лицензионного ПО) и выносит вердикт: «перепланировка допустима / не нарушает требования».

Этот документ нужен, чтобы узаконить самовольную перепланировку «задним числом». Без технического заключения комиссия не примет заявление.

«Перестройка23» сама разрабатывает такие заключения — мы член СРО «Мастер-Проект». Закажите — быстро подготовим.

Планировочное решение — это чертёж-схема, на котором показано, как вы хотите переделать квартиру: где будут новые стены, какие проёмы, куда перенести дверь, объединить ли кухню с гостиной или разделить большой холл на комнаты.

Большинству собственников на начальном этапе нужно именно планировочное решение — его можно создать без углублённых расчётов, просто как идею или для предварительной оценки. Стоит такое недорого.

Если идея подходит по нормам, на основе планировочного решения разрабатывается полноценный проект перепланировки. В «Перестройке23» закажите планировочное решение — мы быстро нарисуем и сразу скажем, можно ли так сделать.

Пошагово:

1. Обратитесь в проектную организацию (с допуском СРО) для разработки технического заключения – экспертиза подтвердит, что самовольные изменения безопасны.
2. Соберите документы: правоустанавливающие, техпаспорт (или экспликацию), само техническое заключение, заявление.
3. Подайте документы в межведомственную комиссию при администрации города (через МФЦ или напрямую).
4. Получите решение комиссии. Если положительное – оформляется акт о завершённой перепланировке.
5. Закажите новый технический план и зарегистрируйте изменения в Росреестре.

Процесс не быстрый, особенно если есть замечания. Наша компания делает всё «под ключ» – вы получите готовое свидетельство. Обращайтесь.

Стандартная схема для ещё не начатого ремонта:

• Закажите в проектной организации проект перепланировки (эскиз и инженерные разделы).
• Соберите пакет: право собственности, поэтажный план, техпаспорт, согласие всех собственников (если долевое), заявление.
• Подайте в МФЦ или напрямую в «одно окно» администрации города.
• Ждите до 45 дней — комиссия рассматривает заявление.
• Получите разрешение. Затем выполняйте работы в точном соответствии с проектом.
• Пригласите приёмочную комиссию — она подпишет акт.
• Внесите изменения в техплан и кадастр.

Мы помогаем на всех этапах: от чертежа до финальной регистрации. Приходите — сделаем.

Зависит от того, что именно вы меняете.
Если вы просто заменяете плитку, двери или смеситель — разрешение не требуется.
Но если планируете:

• объединить кухню с гостиной (но газовую плиту переносить нельзя в жилую комнату);
• перенести унитаз или раковину на другое место;
• расширить санузел за счёт коридора или жилой комнаты;
• изменить габариты мокрых зон —
• то да, нужно согласование. За произвольный перенос сантехники могут оштрафовать и заставить вернуть как было.

Перед любыми работами с водоснабжением и канализацией проконсультируйтесь с нами. Мы скажем, где нужно разрешение, а где нет.

Законом и региональными нормами запрещено:

• Сносить или ослаблять несущие стены без специального расчёта и усиления (обычно несущие стены в панельных и монолитных домах трогать нельзя вообще).
• Объединять лоджию или балкон с жилой комнатой, если на лоджии нет отопления (а перенос радиаторов на лоджию запрещён).
• Устанавливать унитаз над жилыми комнатами соседей снизу (например, если вы ванную переносите над чужой спальней).
• Выносить газовую плиту в жилую комнату (кухня с газом должна иметь дверь и окно).
• Демонтировать вентиляционные короба или уменьшать их сечение.

Если вы сомневаетесь, можно ли вашу идею — пришлите планировку, мы проверим бесплатно.

Есть виды работ, которые можно делать без разрешения администрации (достаточно уведомить управляющую компанию или вообще ничего):

• Косметический ремонт: поклейка обоев, покраска, замена напольного покрытия, подвесные потолки.
• Замена сантехники на аналогичное место.
• Перенос розеток и выключателей (без штробления несущих стен).
• Установка встроенной мебели и раздвижных перегородок (не капитальных).
• Замена окон и балконных блоков на такие же по размеру.
• Утепление лоджии без изменения фасада и без радиаторов.

Если вы не уверены – покажите нам. Мы скажем, нужно ли согласование, заодно подскажем, как дешевле и быстрее всё оформить.

БТИ само по себе не ходит по квартирам и не проверяет. Но информация о перепланировке может попасть к ним или в администрацию несколькими путями:

• Вы решаете продать квартиру – покупатель заказывает свежий техпаспорт (обмер БТИ) и несоответствия вылезут.
• Соседи пожаловались на шум или на то, что вы трогаете общую стену. Инспекция приходит с проверкой.
• Вы сами обращаетесь в МФЦ за любыми услугами, связанными с недвижимостью, и при обмере вскрывается расхождение с планом.
• Управляющая компания заказывает обследование вентиляции или иных систем и видит незаконные проёмы.

Лучше не ждать неприятностей – узаконьте перепланировку заранее. Мы поможем быстро и без суда.

Да, МФЦ принимает документы на согласование перепланировки (как предварительное, так и на узаконивание уже сделанной). МФЦ выступает как посредник – передаёт пакет в межведомственную комиссию.

Однако сам сотрудник МФЦ не проверяет проект и не может дать гарантию, что его примут. Если что-то оформлено неправильно, документы вернут. Поэтому многие предпочитают сначала обратиться к профильным юристам, которые проверят всё до подачи.

В «Перестройке23» мы готовим полный комплект, сами подаём через МФЦ или напрямую и сопровождаем до получения положительного решения.

Да, можно. Ипотечная квартира находится в залоге у банка, но вы остаётесь её собственником. Для перепланировки обязательно письменное согласие банка-залогодержателя, потому что изменения планировки могут уменьшить рыночную стоимость залога. Большинство банков (Сбер, ВТБ и др.) дают согласие, если перепланировка не снижает стоимость и безопасна.

Процедура дальше та же: проект, согласование с комиссией, выполнение работ, приёмочный акт, регистрация изменений. После узаконивания банк нужно уведомить и предоставить новые документы.

Если не хотите сами связываться с банком – поручите нам. Мы работаем с ипотечными квартирами, согласовываем с банками и комиссией.

В новостройках перепланировку оформлять немного проще, потому что дом сдан недавно, но требования те же.
Порядок:

• Получите ключи и закажите у застройщика или БТИ поэтажный план (либо план этажа с вашей квартирой).
• Разработайте проект перепланировки. Учтите, что в новостройках часто стены монолитные – несущих много, штробить и долбить можно только после расчётов.
• Согласуйте с управляющей компанией и подайте в межведомственную комиссию.
• После получения разрешения делайте ремонт, затем акт приёмочной комиссии и кадастровый учёт.

Распространённая ошибка: жильцы новостроек думают, что «можно всё, потому что дом новый». Нет – штрафы и предписания такие же. Чтобы не рисковать, вызывайте нашего инженера на осмотр – он сразу скажет, что можно, а где нужно согласование.